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Kommalpha Immobilienspezialfondsanalyse: bisher kein wackeliges Fundament
Eintrag vom 29.05.2024
Das Volumen von Immobilienspezialfonds hat in den letzten 13 Jahren überproportional zum gesamten Spezialfondsmarkt zugenommen und sie haben ihren Marktanteil konstant ausgebaut. Ihr Volumen stieg von Anfang 2010 bis Ende 2023 um 153 Milliarden Euro auf 182 Milliarden Euro an, was den zweiten Platz im Ranking der Veränderung bzw. des Zuwachses des Spezialfondsvolumens innerhalb des Betrachtungszeitraums bedeutet, hinter gemischten Wertpapierspezialfonds.
In Bezug auf Neugeschäft weisen Immobilienspezialfonds im Betrachtungszeitraum einen fast ausschließlich positiven Trend des Nettomittelaufkommens auf. Bis auf kleine wenige Dellen steigen die Nettoflows langfristig an. Das beste Jahr in Sachen Nettomittelaufkommen war 2021 mit 14,1 Milliarden Euro, gefolgt von 2022 mit 13,9 Milliarden Euro und 2017 & 2019 mit jeweils 12,5 Milliarden Euro. Das Niveau des Nettomittelaufkommens der letzten beiden Jahre zeigt, dass die Zinswende im Frühjahr 2022 sowie das schwierige Umfeld im Immobilienbereich (bisher) keinen signifikanten Einfluss auf Nettodotierungen von institutionellen Investoren in Immobilienspezialfonds hatten. "In der Phase des steilen Zinsanstiegs ab Frühjahr 2022 ist das Nettomittelaufkommen nicht eingebrochen. Allerdings hat es sich zeitverzögert ab Februar 2023 etwas eingetrübt." so Clemens Schuerhoff, Vorstand bei Kommalpha und Studienautor. Keine Spur von Panik bei institutionellen Investoren.
Der Anteil des Nettomittelaufkommens in Immobilienspezialfonds am gesamten Nettomittelaufkommen in Spezialfonds ist in der Betrachtungsperiode signifikant gestiegen. Von 2011 bis 2016 pendelte der Anteil zwischen 5 % und 10 %. Im Jahr 2019 schnellte er auf fast 20 % hoch und schwankte in den drei darauf folgenden Jahren rund um 10 %. Dann zog der Anteil des Nettomittelaufkommens von Immobilienspezialfonds an den Flows des Gesamtmarktes wieder deutlich an auf zuletzt beachtliche 23 % im Jahr 2023. "Es ist schon sehr bemerkenswert, dass in 2023 fast jeder vierte Euro vom gesamten Nettomittelaufkommen in Immobilienspezialfonds floss." stellt Clemens Schuerhoff fest.
Im Immobilienspezialfondsgeschäft sind Altersvorsorgeeinrichtungen mit 52,4 Milliarden Euro und einem Anteil von 29 % die größte Investorengruppe in Deutschland. Versicherungen kommen auf Rang zwei mit 47,4 Milliarden Euro, was einen Marktanteil von 26 % ausmacht. Kreditinstitute halten Platz drei mit Kapitalanlagen in Höhe von 35,7 Milliarden Euro in Immobilienspezialfonds und einem Marktanteil von 20 %.
Die von Kommalpha berechneten jährlichen Ausschüttungsrenditen von Immobilienspezialfonds weisen eine Bandbreite von 2,46 % in 2023 und 4,05 % in 2017 auf. Die Phase der höchsten Ausschüttungsrenditen befindet sich tendenziell in der Mitte des Betrachtungszeitraums von 2010 bis 2023. Eine Mustererkennung bzw. Korrelation zum Zinsniveau oder zu Themen wie Corona lässt sich nicht erkennen. "Die verhältnismäßig schwache Ausschüttungsrendite des Jahres 2023 könnte sich allerdings schon in Sachverhalten begründen, die belastende Wirkung für Ausschüttungen von Immobilienspezialfonds ausüben können. Im Wesentlichen handelt es sich dabei um die Zinswende, Kostensteigerungen im Bau und Handwerk sowie Bewertungsrückgänge von Objekten im Bestand." analysiert Clemens Schuerhoff.
In Bezug auf die Zusammensetzung des Immobilienspezialfondsvermögens sind alle Komponenten in den letzten 13 Jahren gewachsen, und das zum Teil erheblich. Die größte Position sind konsequenterweise bebaute Grundstücke mit 140,8 Milliarden Euro per Ende 2023. Die zweitgrößte Komponente des Immobilienspezialfondsvermögens sind Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften mit 40,8 Milliarden Euro. Verbindlichkeiten von Immobilienspezialfonds haben sich von 12,1 Milliarden Euro per Ende 2010 auf 54,4 Milliarden Euro per Ende 2023 erhöht. Dabei handelt es sich im Vergleich zum Fondsvermögen um eine moderate Entwicklung, da sich die Verbindlichkeiten mit einem Faktor von 4,5 deutlich geringer vervielfacht haben als das Immobilienspezialfondsvermögen, bei dem der entsprechende Faktor 6,2 beträgt. Werden bebaute Grundstücke und aufgenommene Kredite als wesentliche Teilgröße von Verbindlichkeiten ins Verhältnis gesetzt, so ergibt sich eine Fremdkapitalquote von 31,9 % per Ende 2023. Diese Größe weist im Betrachtungszeitraum eine Bandbreite zwischen eben diesen 31,9 % und in der Spitze 36,2 % in 2016 auf. "Im Betrachtungszeitraum war die Fremdkapitalquote in Immobilienspezialfonds noch nie so gering wie aktuell." betont Clemens Schuerhoff.
Das Ergebnisdokument kann kostenfrei auf der Homepage von Kommalpha heruntergeladen werden und wurde von der CACEIS Bank, DZ BANK, Hauck Aufhäuser Lampe und HIH Real Estate begleitet und unterstützt.
