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Kommalpha Immobilienspezialfondsanalyse 2010 - 2020
Eintrag vom 29.03.2021
Kurzfazit: überproportionales Wachstum des Immobilienspezialfondsmarktes im Vergleich zum gesamten Spezialfondsmarkt, insgesamt positiver Trend bei den Cashflows allerdings Einbruch des Nettomittelaufkommens von Immobilienspezialfonds bei Altersvorsorgeeinrichtungen in 2020, der größten Anteilsinhabergruppe im Immobilienspezialfondsmarkt. Konstante Fremdkapitalquote sowie starker "home bias" hinsichtlich der Zusammensetzung des Immobilienspezialfondsvermögens.
Immobilienspezialfonds sind deutlich überproportional gegenüber dem Markt gewachsen. Das Fondsvermögen von Immobilienspezialfonds lag Ende 2010 bei 30 Milliarden Euro und stieg in den vergangenen 10 Jahren um 104 Milliarden auf 134 Milliarden Euro an. Das bedeutet, dass sich das Immobilienspezialfondsvermögen in der letzten Dekade mehr als vervierfacht hat bei gleichzeitigem Ausbau des Marktanteils von 4 auf 7 % am gesamten Spezialfondsvolumen.
Im Markt von Immobilienspezialfonds sind Altersvorsorgeeinrichtungen mit 39 Milliarden Euro Spezialfondsvermögen die größte Anteilsinhabergruppe vor Versicherungen, die es auf 38 Milliarden Euro bringen. Für Kreditinstitute administrierte Immobilienspezialfonds vereinen per Ende 2020 ein Fondsvermögen von 22 Milliarden Euro auf sich, was Rang drei im Ranking bedeutet.
Hohe Cashflows und kein Corona-Effekt
Bei Immobilienspezialfonds weisen sowohl Nettomittelaufkommen als auch Mittelzuflüsse ("frisches Geld") in den letzten 10 Jahren einen positiven Trend auf, mit Ausnahme des Jahres 2018. Hinsichtlich des Nettomittelaufkommens waren 2017 und 2019 mit einem fast identischen Betrag von 12,5 Milliarden Euro die Rekordjahre für Immobilienspezialfonds, gefolgt von 2018 und 2020, die mit 10,5 Milliarden Euro ebenfalls fast identische Nettomittelaufkommen in Immobilienspezialfonds aufweisen. Es lässt sich somit kein negativer Corona-Effekt in 2020 feststellen. Der Anteil des Nettomittelaufkommens von Immobilienspezialfonds am gesamten Spezialfondsaufkommen liegt seit 3 Jahren klar über 10 %.
Einbruch bei Altersvorsorgeeinrichtungen in 2020
Das Neugeschäft von Altersvorsorgeeinrichtungen im Sinne des Nettomittelaufkommens von Immobilienspezialfonds ist 2020 stark eingebrochen. Es wurden 2020 lediglich 856 Millionen Euro netto eingesammelt, was nach den Vorjahren und insbesondere dem Rekordjahr 2017 mit 3,9 Milliarden Euro Nettomittelaufkommen überraschend ist. Die Differenz zwischen Nettomittelaufkommen und Mittelzuflüssen hat bei Altersvorsorgeeinrichtungen seit 2015 stetig zugenommen, was auf eine steigende Dynamik des Anteilscheingeschäfts schließen lässt. "Es werden zunehmend mehr Immobilienspezialfonds gedreht und steigende Beträge an Liquidität entzogen, was aber unseres Erachtens nicht im Zusammenhang mit Corona steht, sondern in hoher Liquiditätsbedürfnis von Pensionsinvestoren im Rahmen von Reallokationen und bilanziellen Erfordernissen begründet ist." lautet die Einschätzung von Clemens Schuerhoff, Vorstand der Kommalpha AG.
Konstante Fremdkapitalquote und "home bias" der Liegenschaften
Hinsichtlich der Komponenten von Immobilienspezialfonds haben sich Verbindlichkeiten von 12,1 Milliarden Euro per Ende 2010 auf 41,6 Milliarden Euro erhöht. Dabei handelt es sich im Vergleich zum Immobilienspezialfondsvermögen um eine moderate Entwicklung, da sich die Verbindlichkeiten mit einem Faktor von 3,4 deutlich geringer vervielfacht haben, als das Immobilienspezialfondsvermögen insgesamt. Werden bebaute Grundstücke und aufgenommene Kredite als wesentliche Teilgröße von Verbindlichkeiten ins Verhältnis gesetzt, so ergibt sich eine Fremdkapitalquote von 30 %. Diese Größe ist über den gesamten Betrachtungszeitraum von zehn Jahren relativ konstant. Bei bebauten Grundstücken als größte Komponente des Immobilienspezialfondsvermögens wird innerhalb des Betrachtungszeitraums von 10 Jahren der sehr klare "home bias" des Immobilienspezialfondsgeschäfts deutlich. Von dem 100 Milliarden Euro Bestand an bebauten Grundstücken per Ende 2020 befinden sich mit 87 Milliarden Euro 87 % auf deutschem Boden.
Das Ergebnisdokument umfasst 80 Seiten und stellt die genannten Sachverhalte sowie viele weitere Auswertungsebenen detailliert dar. Es kann kostenfrei auf www.kommalpha.com heruntergeladen werden und wurde von der CACEIS Bank, HANSAINVEST, Quantum und Union Investment Real Estate unterstützt und begleitet.
